6月12日，方莊，一房屋中介公司門(mén)店外，中介人員在聊天。新京報(bào)記者 王嘉寧 攝

6月11日，鏈家金融街旗艦店大門(mén)緊閉，仍處于暫停營(yíng)業(yè)狀態(tài)。新京報(bào)記者 金彧 攝

6月11日，金融街中原地產(chǎn)門(mén)店門(mén)口張貼的承諾書(shū)和暫停營(yíng)業(yè)公告。新京報(bào)記者 金彧 攝

某股份制銀行個(gè)貸客戶(hù)經(jīng)理李明（化名）說(shuō)，他所在的銀行在監(jiān)管全面趨嚴(yán)的形勢(shì)下，目前基本沒(méi)有個(gè)人住房按揭貸款額度，已經(jīng)到了主動(dòng)“勸退”購(gòu)房者的地步。“如果購(gòu)房者主動(dòng)愿意承受上浮利率，放貸速度會(huì)快一些，否則要等很久。”

6月5日，新京報(bào)獨(dú)家獲悉民生銀行率先提高首套房貸利率，6月11日和12日，新京報(bào)記者走訪多家中介和銀行獲悉，又有部分銀行將首套房貸利率上浮。不過(guò)，目前北京地區(qū)首套房貸利率仍多為基準(zhǔn)。

6月11日，海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、首席宏觀債券分析師姜超直陳房貸利率飆升的核心原因，“銀行無(wú)米下鍋”。

一家股份制銀行高管認(rèn)為，房貸利率高企的現(xiàn)狀預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)到今年底。民生銀行在發(fā)給新京報(bào)記者的書(shū)面回復(fù)中稱(chēng)，此時(shí)對(duì)房貸利率進(jìn)行調(diào)整，是根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，屬于彈性定價(jià)，非長(zhǎng)期不變定價(jià)，可根據(jù)客戶(hù)情況適當(dāng)調(diào)整。

北京3·17新政，以及之后的銀行房貸利率上調(diào)，令支撐市場(chǎng)成交的換房客群放緩了入市腳步，樓市降溫。此前“任性”上漲的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)了下降。

“以前敞開(kāi)了放貸，現(xiàn)在小心翼翼”

李明（化名）是某股份制銀行個(gè)貸客戶(hù)經(jīng)理，從事房貸業(yè)務(wù)4年多，歷經(jīng)2013年的小瘋狂、2014年的短暫沉寂、2015年的復(fù)蘇以及2016年的“大爆發(fā)”，但從未想到2017年的市場(chǎng)如此寂靜和沒(méi)有盼頭。“去年敞開(kāi)了做，房貸市場(chǎng)井噴；今年小心翼翼地做，目前幾乎沒(méi)有額度了。”

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年全年，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量達(dá)272431套，較2015年全年增加了38%。買(mǎi)房潮帶動(dòng)了房貸激增。

這一瘋狂勢(shì)頭在去年底引起高層關(guān)注，并喊話(huà)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，試圖讓非理性樓市冷靜下來(lái)。

2016年12月舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了2017年中國(guó)樓市發(fā)展方向，強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。

在此之前的11月，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專(zhuān)項(xiàng)檢查的緊急通知》，擬對(duì)包括北京、上海、深圳在內(nèi)的16個(gè)熱點(diǎn)城市銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)檢查。

很快，監(jiān)管層緊跟這一定位約談了部分銀行，要求控制房貸規(guī)模。多家銀行內(nèi)部人士透露，今年初，北京銀監(jiān)局約談北上廣深等熱點(diǎn)城市的部分銀行，要求今年房貸要回歸2016年以前的正常水平。

“這意味著什么？今年的房貸總額度肯定吃緊，甚至驟降。”李明認(rèn)為，雖然監(jiān)管層并未下發(fā)文件要求具體限額，但是，回到2016年以前的正常水平已經(jīng)是在收縮額度。

李明說(shuō)，他所在的某股份制銀行北京分行去年一年的房貸總額高達(dá)260多億元。而在此之前的三四年間，每年平均授信總額約為20億元。在目前房?jī)r(jià)處于歷史高位，購(gòu)房者貸款總額增加的情況下，20億額度將很快用完。

“以前是敞開(kāi)了大膽放貸，現(xiàn)在是小心翼翼嚴(yán)格控制。”李明表示，銀行現(xiàn)在是擠牙膏式批放貸。

額度太少，主動(dòng)“勸退”購(gòu)房者

貸款利率的提高，加上批貸時(shí)間的延長(zhǎng)讓很多購(gòu)房者焦慮。

一位購(gòu)買(mǎi)首套房做婚房的購(gòu)房者稱(chēng)，“房貸利率上漲10%，25年期限來(lái)看，300萬(wàn)的貸款每月較8.5折時(shí)多還1000元，還是可以接受的。但銀行遲遲不放貸，讓我非常焦慮。”

李明表示，面對(duì)這樣的客戶(hù)，他選擇“勸退”。因?yàn)轭~度幾乎沒(méi)有了，放貸時(shí)間難以預(yù)估，排隊(duì)三五個(gè)月都是正常的，不如建議客戶(hù)選擇其他有額度的銀行。

3月17日，熱鬧而又瘋狂的樓市迎來(lái)一擊“寒冰掌”，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策空降，打了眾多二套購(gòu)房者一個(gè)措手不及。此后一個(gè)半月內(nèi)連續(xù)出臺(tái)十多項(xiàng)措施，加碼樓市調(diào)控。此后，樓市成交量與成交價(jià)雙跌。

“3·17之后，由于銀行遲遲不放貸，加上利率上升，不少投資者來(lái)銀行抗議。”李明說(shuō)，目前他所在的支行基本不接受房貸業(yè)務(wù)，要么說(shuō)服客戶(hù)接受利率上浮，要么就勸退，幾乎構(gòu)成了實(shí)質(zhì)上的“停貸”。畢竟，“銀行也不能賠本賺吆喝。”

近日，有媒體報(bào)道了融360發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示全國(guó)20多家銀行停貸，再次加劇市場(chǎng)恐慌。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，由于統(tǒng)計(jì)口徑等原因，這一報(bào)道嚴(yán)重失實(shí)。

實(shí)際上，銀行并未大面積停貸。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：目前大部分城市的執(zhí)行利率已經(jīng)基本接近首套房基準(zhǔn)，二套房上浮10%-20%。

“就我個(gè)人而言，收入肯定驟降，預(yù)計(jì)不及去年收入的一半。”李明說(shuō)，去年樓市瘋狂時(shí)期，他的年終獎(jiǎng)金就有30多萬(wàn)元。

要么主動(dòng)提出漲利率，不然就慢慢等

要么接受更貴的房貸，要么接受漫長(zhǎng)的等待。

李明說(shuō)，實(shí)際上批貸的速度基本不受影響，但放貸時(shí)就要掂量客戶(hù)的征信情況以及能夠接受的貸款利率了。如果購(gòu)房者主動(dòng)愿意承受上浮利率，那么放款速度會(huì)快一些，否則就要漫長(zhǎng)地等待。

據(jù)新京報(bào)記者了解，在首付比例提升和貸款利率上漲的情況下，最近北京多家銀行的房貸放款周期相比之前出現(xiàn)了延長(zhǎng)的情況。據(jù)中介反映，眼下等房貸放款，很可能“拼的是貸款利率”，而不是申請(qǐng)時(shí)間的先后。

“房子兩個(gè)月前就談妥了，現(xiàn)在就是等銀行放款，房主那邊也是不斷地催。”購(gòu)房者陳女士這兩個(gè)月為了房子的事情沒(méi)少跟中介、銀行聯(lián)系。

陳女士4月中旬在管莊選定了一套一居室，總價(jià)最終談定430萬(wàn)。由于是首套房，陳女士首付可以付房款的35%，但由于房主也是等著資金換房，并不接受放款時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的組合貸。為了盡快促成成交，陳女士和家人商量多湊出了首付款，房貸部分走商貸申請(qǐng)了180萬(wàn)元。

在中介的協(xié)助下，抵押等所有手續(xù)都相繼辦好，原本以為一切順利的陳女士開(kāi)始計(jì)劃找裝修隊(duì)改水改電，可是兩個(gè)月過(guò)去了卻沒(méi)等到銀行放款。

“聯(lián)系客戶(hù)經(jīng)理，也是說(shuō)沒(méi)額度，讓再等等。”陳女士無(wú)奈地說(shuō)，這套房子的房主最近也定了意向的房源，但是因?yàn)槟貌坏椒趴睿愀羧砦宓卮叽偎氨粖A在中間，可也只能等著”。

小美（化名）也是排隊(duì)苦盼房貸大軍中的一員。

她是3月16日簽的購(gòu)房合同，至今近3個(gè)月仍未盼來(lái)貸款。她想申請(qǐng)平安銀行9折房貸利率，被告知“9折利率不可能，除非接受溢價(jià)”。

“就算我接受溢價(jià)，按照平安銀行現(xiàn)有的基準(zhǔn)利率，也沒(méi)什么貸款額度，大家都在排隊(duì)。”小美苦惱地說(shuō)。

昨日，新京報(bào)記者致電平安銀行北京分行個(gè)貸客戶(hù)經(jīng)理，被告知額度收縮厲害，排隊(duì)客戶(hù)很多。批貸速度沒(méi)受影響，但放貸速度被嚴(yán)重延期。他告訴記者，排隊(duì)的主力是3·17新政之前簽訂購(gòu)房合同的購(gòu)房者，3·17新政之后，購(gòu)房者以觀望為主，除了個(gè)別新開(kāi)樓盤(pán)有新增業(yè)務(wù)之外，二手房全面“冰封”。

記者了解到，從一季度末開(kāi)始，各家銀行的信貸額度便出現(xiàn)了不同程度的緊張情況，而接近年中這樣的情況并沒(méi)有得到緩解。

據(jù)專(zhuān)業(yè)貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)“偉嘉安捷”介紹，目前從銀行審批做抵押到放款的周期，普遍都在35-40個(gè)工作日左右，個(gè)別的銀行放款周期更長(zhǎng)，而且審批的條件也比從前更為嚴(yán)格，對(duì)購(gòu)房人收入流水和還款能力的要求也比較高。

“類(lèi)似連環(huán)單的客戶(hù)如果急需房貸放款來(lái)周轉(zhuǎn)資金，可以主動(dòng)向銀行提出上浮貸款利率。不然可能要耐下心來(lái)等待了。”有中介經(jīng)紀(jì)人表示。

學(xué)區(qū)房“踩剎車(chē)”，有的兩個(gè)月降200萬(wàn)

而在北京3·17樓市新政中，提高首付比例，以及之后的銀行房貸利率上調(diào)，令支撐市場(chǎng)成交的換房客群放緩了入市腳步，從需求端抑制了樓市熱度。

目前的北京樓市，呈現(xiàn)出新房和二手房同時(shí)走冷的局面。

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年6月上旬（6月1日-6月10日），北京全市二手住宅網(wǎng)簽量?jī)H2896套，與5月上旬相比減少13.9%，維持著3月以來(lái)的連續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。

亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月第二周（6月5日-6月11日）北京商品住宅（不含保障房、自住房與商辦）共實(shí)現(xiàn)成交444套，成交面積6.28萬(wàn)平方米，環(huán)比之前一周分別增加47%、52%。在機(jī)構(gòu)看來(lái)，雖然上周成交環(huán)比出現(xiàn)回升，但仍處于低迷周期。

比如，3·17新政、房貸利率上調(diào)、限價(jià)、學(xué)位搖號(hào)等政策頻出，極速前進(jìn)的北京“學(xué)區(qū)房”正踩剎車(chē)。

6月11日，新京報(bào)記者走訪德外學(xué)區(qū)、黃城根小學(xué)、金融街學(xué)區(qū)、奮斗小學(xué)和實(shí)驗(yàn)二小等多學(xué)區(qū)發(fā)現(xiàn)，20萬(wàn)元的學(xué)區(qū)房“消失”，部分學(xué)區(qū)房公開(kāi)報(bào)價(jià)踩線15萬(wàn)元，報(bào)價(jià)14.99萬(wàn)元，單價(jià)相比3·17之前的峰值每平米已下降2萬(wàn)到3萬(wàn)元，房?jī)r(jià)下降百萬(wàn)元以上。

多家中介人員表示，目前不敢接金融街學(xué)區(qū)和實(shí)驗(yàn)二小學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房。由于業(yè)主心理預(yù)期價(jià)位較高，不愿降到15萬(wàn)元以下，所以暫無(wú)法掛網(wǎng)，并無(wú)公開(kāi)成交記錄。

黃城根小學(xué)是北京市重點(diǎn)小學(xué)，黃城根小學(xué)附近學(xué)區(qū)房的報(bào)價(jià)在過(guò)去的兩三個(gè)月中經(jīng)歷了多次“跳水”。

據(jù)黃城根小學(xué)附近一家房產(chǎn)中介向記者打開(kāi)的中介內(nèi)部官網(wǎng)顯示，4月27日，學(xué)校附近一套房報(bào)價(jià)由1050萬(wàn)下調(diào)到1005萬(wàn)。5月24日，該房報(bào)價(jià)下調(diào)75萬(wàn)元、6月8日，該房報(bào)價(jià)下調(diào)100萬(wàn)。經(jīng)過(guò)三次調(diào)價(jià)，這套房子的報(bào)價(jià)下調(diào)達(dá)到220萬(wàn)元。

報(bào)價(jià)下調(diào)200萬(wàn)元并非孤例。

房產(chǎn)中介向記者出示的另一套房源顯示，該房源在3月25日之前報(bào)價(jià)為950萬(wàn)元，6月6日?qǐng)?bào)價(jià)為750萬(wàn)元。3月25日到6月6日期間，該房報(bào)價(jià)六次下調(diào)。

北京市另一重點(diǎn)小學(xué)史家小學(xué)附近的房源報(bào)價(jià)也在下調(diào)。

史家小學(xué)附近一房產(chǎn)中介出示的房源顯示，該學(xué)校附近房子價(jià)格每平米13萬(wàn)元到14萬(wàn)元不等。“房子的報(bào)價(jià)和成交價(jià)都在下降，房源不同，下降幅度也不同，”上述房產(chǎn)中介介紹，此前史家小學(xué)附近房源價(jià)格每平米15萬(wàn)元左右，目前每平米下降一萬(wàn)元，“有的房子價(jià)格下降了150萬(wàn)，也有價(jià)格下降了200萬(wàn)元，總體看房?jī)r(jià)下降了20%。”

該房產(chǎn)中介稱(chēng)，房?jī)r(jià)下降幅度較大的原因在于此前的“虛漲”。

“在新政前，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格漲得有點(diǎn)虛。”該房產(chǎn)中介解釋?zhuān)^(guò)快的虛漲導(dǎo)致了目前的大幅降價(jià)。

德外學(xué)區(qū)房源報(bào)價(jià)也出現(xiàn)下降。某大型中介官網(wǎng)顯示，最近該小區(qū)成交均價(jià)13萬(wàn)元至14萬(wàn)元之間。中介人員表示，相比此前16萬(wàn)甚至17萬(wàn)元的成交價(jià)，降幅約為15%。不過(guò)，仍有部分房源頂格掛牌，比如14.99萬(wàn)元接近15萬(wàn)元的掛牌“紅線”。

教場(chǎng)口6號(hào)院51平米的一居室此前報(bào)價(jià)750萬(wàn)元，最近報(bào)價(jià)670萬(wàn)元。中介表示，可議價(jià)，650萬(wàn)成交應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題。

上述中介人員介紹，目前整體學(xué)區(qū)房降溫，一處60平米95年房源在市場(chǎng)好的時(shí)候可以賣(mài)920萬(wàn)元，現(xiàn)在成交價(jià)只有805萬(wàn)。

在他看來(lái)，德外學(xué)區(qū)這些掛牌兩三個(gè)月仍未賣(mài)出去的業(yè)主，“心理價(jià)位還停留在市場(chǎng)好的時(shí)候，預(yù)計(jì)未來(lái)將降價(jià)。”

“紅線”之下，中介勸業(yè)主降房?jī)r(jià)

3·17新政之后，北京市住建委明確單價(jià)超過(guò)15萬(wàn)元的房源一律不得掛網(wǎng)。為抑制學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格畸高，北京3月25日深夜又開(kāi)出“猛藥”：2017年北京幼升小將繼續(xù)擴(kuò)大多校劃片，并將通過(guò)“隨機(jī)搖號(hào)”的方式確定具體學(xué)校學(xué)位。

單價(jià)不超過(guò)15萬(wàn)元的紅線出爐，各大中介房源報(bào)價(jià)回到15萬(wàn)元之下。

新京報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，一些售價(jià)較高的二手房房源，無(wú)論在中介機(jī)構(gòu)APP和網(wǎng)站中，已經(jīng)基本“消失”。中介機(jī)構(gòu)不僅制定了一套識(shí)別、標(biāo)定“高價(jià)房”的標(biāo)準(zhǔn)，且有部分中介機(jī)構(gòu)開(kāi)始給經(jīng)紀(jì)人員制定引導(dǎo)掛牌房源業(yè)主“議價(jià)成交”的鼓勵(lì)政策。

“那些預(yù)期15萬(wàn)元以上的業(yè)主，我們會(huì)對(duì)其勸說(shuō)。如果你不降價(jià)，沒(méi)人看得到這個(gè)房源，你也賣(mài)不出去。同時(shí)，如果二手房單價(jià)超過(guò)15萬(wàn)元，也無(wú)法成交。為此，多數(shù)業(yè)主會(huì)在勸說(shuō)下同意降價(jià)。”多位中介人員說(shuō)。

有金融街門(mén)店中介表示，有部分業(yè)主此時(shí)想出售房子，但心理預(yù)期很高，不愿降至15萬(wàn)元以下。即便勸說(shuō)降價(jià)，業(yè)主也不同意降至15萬(wàn)元。

3月23日，北京市住建委召集鏈家等北京市十大中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，進(jìn)行集體約談，明確提出，中介機(jī)構(gòu)和人員不得參與炒房，包括炒作天價(jià)房、學(xué)區(qū)房等，將逢炒必辦。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，在學(xué)區(qū)房政策的變動(dòng)、樓市整體降溫以及信貸政策收緊的情況下，預(yù)計(jì)學(xué)區(qū)房將持續(xù)降溫。

中介關(guān)店，金融街學(xué)區(qū)房“暫無(wú)成交”

6月11日下午4時(shí)許，記者來(lái)到位于金融街的鏈家，該店大門(mén)緊閉，玻璃門(mén)上貼著暫停營(yíng)業(yè)的通知。一墻之隔的中原地產(chǎn)和我愛(ài)我家也均關(guān)著門(mén)。

一位自稱(chēng)鏈家的中介上前詢(xún)問(wèn)記者需求，其表示自己目前不做房屋買(mǎi)賣(mài)，轉(zhuǎn)做房屋租賃。

多家鏈家其他門(mén)店人員告訴記者，金融街旗艦店中介人員目前一部分離職，另一部分“寄養(yǎng)”在附近的其他門(mén)店，比如宣武門(mén)西大街和西單的門(mén)店。

一位金融街店中介說(shuō)，自己目前在宣武門(mén)西大街店上班，對(duì)于金融街店何時(shí)營(yíng)業(yè)，要等上面通知。

據(jù)媒體報(bào)道，在市住建委等多部門(mén)聯(lián)合執(zhí)法檢查中，數(shù)十家中介機(jī)構(gòu)門(mén)店被關(guān)停，其中包括3·17之前房?jī)r(jià)超過(guò)20萬(wàn)元報(bào)價(jià)的鏈家金融街旗艦店、中原地產(chǎn)和我愛(ài)我家。

中原地產(chǎn)在玻璃門(mén)上張貼承諾書(shū)：其所轄所有分行不做以學(xué)區(qū)房概念的房源推廣、銷(xiāo)售、信息收集、帶看、談判、簽約等商業(yè)行為。落款時(shí)間為3月24日。

上述門(mén)店中介人員告訴記者，停業(yè)整頓后，該店目前暫無(wú)營(yíng)業(yè)計(jì)劃，需要接到住建委的通知才可以開(kāi)業(yè)。最初計(jì)劃關(guān)門(mén)1個(gè)月，現(xiàn)在已經(jīng)快關(guān)門(mén)三個(gè)月了。

記者從上述三家關(guān)門(mén)的中介機(jī)構(gòu)現(xiàn)職人員處了解到，該片區(qū)的學(xué)區(qū)房暫時(shí)“冰凍”，沒(méi)有成交。

“我們門(mén)店不敢再做學(xué)區(qū)房，如果將來(lái)開(kāi)業(yè)，主要代理金融街的商品房和租賃。”中原地產(chǎn)上述人員表示。

新政之后，房產(chǎn)市場(chǎng)交易遇冷，房產(chǎn)中介工作量也幾乎“冰凍”。

“我們網(wǎng)點(diǎn)目前有四個(gè)人離職，有四個(gè)人轉(zhuǎn)到了租賃，”史家小學(xué)附近的一房產(chǎn)中介因任務(wù)量不達(dá)標(biāo)，剛從“房屋買(mǎi)賣(mài)”轉(zhuǎn)到“房屋租賃”，“我們每個(gè)月都有一定的帶看任務(wù)量，但是這兩三個(gè)月幾乎沒(méi)多少人看房。”

上述中介介紹，其今年共賣(mài)出去兩套房子，賺了六萬(wàn)多元。“兩套房子都是在3月份賣(mài)出去的，有的年后一套也沒(méi)有賣(mài)出去就離職了。”

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，今年以來(lái)的房地產(chǎn)收緊調(diào)控，一方面是對(duì)購(gòu)房資格加強(qiáng)限制，通過(guò)政策的查漏補(bǔ)缺，包括商辦項(xiàng)目限購(gòu)，修改非京籍購(gòu)房的納稅標(biāo)準(zhǔn)等等，使得限購(gòu)的口子越收越緊；另一方面是對(duì)購(gòu)房能力進(jìn)行制約，近期個(gè)別銀行首套房貸利率再次上調(diào)，除此之外批貸周期也在不斷拉長(zhǎng)，“減杠桿”執(zhí)行力度持續(xù)加大。受到這兩方面的制約，市場(chǎng)需求難以抬頭，因此成交低位的趨勢(shì)也仍將延續(xù)。

■ 分析

“銀行無(wú)米下鍋，房貸利率上升”

6月5日，新京報(bào)記者獨(dú)家獲悉，民生銀行首套房貸利率執(zhí)行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最低上浮10%。近日，又有中信銀行、廣發(fā)銀行在內(nèi)的銀行跟進(jìn)，上調(diào)首套房貸利率。今年以來(lái)房貸利率已多次上調(diào)。

對(duì)于本輪房貸利率的不斷上調(diào)，海通證券姜超認(rèn)為，金融去杠桿是主因。同時(shí)，同業(yè)存單利率飆升，發(fā)行萎縮，導(dǎo)致銀行無(wú)米下鍋，房貸利率飆升。

姜超稱(chēng)，過(guò)去兩年，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)大幅上漲，資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)上升，源于金融發(fā)展過(guò)度，以銀行為首的金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)膨脹過(guò)快。因而從監(jiān)管層的角度，去杠桿的核心目標(biāo)是抑制貨幣超增。所以，央行收緊了貨幣總閘門(mén)，今年大幅減少了貨幣投放，貨幣市場(chǎng)資金整體極度偏緊。而銀監(jiān)會(huì)收緊了金融市場(chǎng)融資的閘門(mén)。

他認(rèn)為，在今年國(guó)內(nèi)房貸利率上升的過(guò)程中，同業(yè)存單利率扮演了非常重要的角色。目前，銀行在金融市場(chǎng)的融資主要有兩大來(lái)源，一是央行，二是金融同業(yè)機(jī)構(gòu)。去年末同業(yè)存單利率2.8%，今年初，央行大幅收緊了公開(kāi)市場(chǎng)融資，隨著同業(yè)存單利率的大幅飆升，尤其是達(dá)到5%以后，已經(jīng)接近甚至超過(guò)銀行的5%左右的貸款利率，這意味著銀行的融資成本和貸款收益接近倒掛，導(dǎo)致同業(yè)存單發(fā)行萎縮。

“銀行無(wú)米下鍋，房貸利率飆升。”姜超表示，信貸收縮是下半年最大風(fēng)險(xiǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，信貸利率上行是趨勢(shì)，但不可能出現(xiàn)大面積停貸。資金成本繼續(xù)上升，包括余額寶等理財(cái)收益年化資金成本已經(jīng)接近4.1%，這種情況下，疊加管理成本，按揭貸款的基準(zhǔn)利率4.9%對(duì)于大部分銀行來(lái)說(shuō)，已經(jīng)屬于低利潤(rùn)產(chǎn)品。所以預(yù)計(jì)后續(xù)銀行將逐漸從目前的基準(zhǔn)為主流提高到基準(zhǔn)上浮。

他表示，購(gòu)房者的資金成本持續(xù)上升，已逐漸完成了從量變到質(zhì)變的過(guò)程，貸款的壓力越來(lái)越大。目前市場(chǎng)成交已經(jīng)全面降溫，降價(jià)開(kāi)始出現(xiàn)。

一家股份制銀行副行長(zhǎng)對(duì)新京報(bào)記者表示，6月份部分銀行突然上浮首套房貸利率，也是資金市場(chǎng)全面吃緊的表現(xiàn)之一。預(yù)計(jì)資金荒的6月過(guò)后，資金市場(chǎng)略有改善，但依然偏緊，信貸收縮的風(fēng)險(xiǎn)猶存。

■ 預(yù)期

“北京調(diào)控加碼可能性不大”

對(duì)于學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格下降的情況，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，價(jià)格跳水原因在于三月份學(xué)區(qū)房的報(bào)價(jià)過(guò)于虛高。此外，市場(chǎng)上存在部分購(gòu)房者在三四月份有買(mǎi)一賣(mài)一的置換需求，“先買(mǎi)了，而賣(mài)不出手著急調(diào)價(jià)的個(gè)案。”

“現(xiàn)在有些個(gè)案的確出現(xiàn)了明顯的報(bào)價(jià)下行，實(shí)際簽約價(jià)格跌幅基本都在3%-5%這個(gè)位置。”張大偉指出，報(bào)價(jià)不代表最高成交價(jià)格，也不代表現(xiàn)在的成交價(jià)格。從市場(chǎng)趨勢(shì)看，最近市場(chǎng)從量跌到價(jià)跌，預(yù)計(jì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格在七八月淡季的下行速度加快。

“樓市下行的原因是因?yàn)樾刨J收緊和樓市調(diào)控，”張大偉說(shuō)，從區(qū)域看，一二線城市降溫明顯，三四線城市依然在平穩(wěn)，部分區(qū)域甚至還在上升。

未來(lái)北京是否會(huì)繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策？張大偉認(rèn)為，北京調(diào)控的目的已經(jīng)達(dá)到，樓市已經(jīng)開(kāi)始下行，繼續(xù)加碼的可能性不大。(記者 金彧 侯潤(rùn)芳方王洋)